Почему продавцы завышают цены на 15–20% и при чём тут внешняя напряжённость?
Аналитики ЦИАН зафиксировали показательный сдвиг: по итогам I квартала 2026 года вторичное жильё дорожает быстрее первичного. Такая картина сложилась в 25 из 40 крупнейших городов России.
С начала года динамика выглядит так:
первичное жильё +1,8%
вторичное жильё +3,6%
Разрыв между сегментами сократился: сейчас кв.м в новостройках в среднем дороже на 24% против 26% в январе. Казалось бы, рынок выравнивается. Но за сухой статистикой скрывается другая механика.
Почему вторичка вдруг ускорила рост?
Не из-за дефицита или всплеска реального спроса. Главная причина — повышенная внешняя напряжённость, которая транслируется в макроэкономические ожидания:
инфляция продолжает «подмывать» покупательную способность, заставляя людей искать способы сохранить сбережения;
рынок труда остаётся нестабильным: многие отрасли перестраиваются, доходы становятся менее предсказуемыми;
санкционные риски со стороны внешних государств держат в подвешенном состоянии и бизнес, и частные финансы, создавая фон неопределённости.
В такой среде недвижимость снова становится «тихой гаванью». Но реакция продавцов вышла за рамки фундаментальной оценки.
Что происходит в объявлениях?
Если внимательно мониторить витрину, бросается в глаза системное завышение ценников на 15–20% относительно реальной рыночной стоимости 2024–2025 годов. Это не рыночная коррекция. Это защитная психология: страх потерять покупательную способность, желание «закрепить прибыль до возможных потрясений» и надежда, что «кто-нибудь да купит».
В итоге рынок превращается в торг ожиданиями, а не сделками. Цифры в объявлениях растут, но реальная ликвидность остаётся прежней или даже снижается.
Что это значит для участников?
Для покупателей: время жёсткого торга и фильтрации. За завышенным ценником редко стоит объективная ценность объекта. Аргументы «рынок вырос» работают только при наличии подтверждённых сделок в локации за последние 30–60 дней.
Для продавцов: иллюзия бумажного роста быстро рассеется, как только спрос столкнётся с ограниченной платёжеспособностью. Объекты с адекватной ценой уходят, остальные «висят» и теряют ликвидность.
Рынок не растёт. Он адаптируется к новой реальности. Пока внешние факторы не станут яснее, вторичка будет оставаться полем психологических торгов.
Следите не за ценниками в витрине, а за реальными сделками. Цифры ЦИАН показывают тренд, но истинная цена рождается на переговорах.
Павел Носов
